【家賃滞納】管理会社と対応した結果
以前滞納が2部屋同時発生したことを書いたので今回はその後の対応と今の状況について書きます。
今回の経験を通じて感じたのは、管理会社を変更しておいて本当に良かったという事。おそらく昨年まで契約していた管理会社ではここまでのサポートはしてもらえなかったと思います。
管理会社は客付け力を見て選んだ方が良いと良く言われるけど、通常の管理やサポート体制も選定基準として考えるとも重要だと思いました。
滞納者：別居夫婦
この部屋は夫婦2人で住んでいましたが、契約者である旦那さんが部屋を出ていき奥さんだけが残っています。奥さんの支払い能力が乏しく家賃滞納が発生しがちになっている部屋です。
管理会社から滞納者の部屋に訪問いただき支払うように伝えてもらったところ、コロナで仕事が減りお金がなくて払えないと言われたそうですが、コロナ禍の前から滞納していたので、今更コロナという言い訳は納得ができません。
しかも、この入居者は開き直った感じで払えないものは払えないからあきらめてくれというような事を管理会社には言っているようです。。。
奥さんの方にいくら話しても無駄だと思うので、部屋を出ていった契約者の旦那さんに連絡をとることにしました。
旦那さんはまともに話を聞いてくれる方で、給付金が入ったら滞納分は全部支払うという約束を口頭ですがしてもらったのですが、入金されるまでは気が抜けません。長期戦になりそうです。
滞納者：未成年男性
2件目は未成年の1人暮らしの男性。父親が連帯保証人になっています。管理会社から入居者に電話や訪問してもらったのですがまったく連絡がとれません。
連帯保証人である父親に連絡したところ、父親も息子と連絡が取れていないとのこと。とりあえず、父親が家賃については5月末に滞納分全額を入金するという事、今後の支払いは銀行振り込みに変更する事に合意してくれたのでとりあえず安心ですが、父親も息子と連絡が取れていないというのは心配です。
事件に巻き込まれていたり部屋の中で亡くなっているなんて可能性もゼロではありません。本当にやばければ父親が捜索願など出していると思うので、大丈夫だとは思うけど怖いです。。。
管理会社の協力
今回の滞納の件で、管理会社の方が本当によく頑張ってくれました。入居者に逆ギレされてもめげずに何度も電話や足を運んで説得してくれたり、色々な家賃回収のための作戦を色々考えて提案してくれたりと、親身になって協力してくれて本当に助かりました。
管理会社は入居付けの強さで選んだ方が良いとよく聞きますが、入居付けではなく日ごろの管理やこのような家賃滞納者への対応についても選ぶ基準としてみた方いいと思いました。
この管理会社は月1回の定期点検もしっかりやってくれていて、毎回写真付きでレポートを送ってくれるのでこまめに物件を見に行かなくても物件のある程度の状況がわかります。
以前の管理会社と比べて管理費も若干安いし、サービス内容がものすごく良くなっているので管理会社を変えて正解でした。
これまで4社の管理会社と契約してきましたが、管理会社ごとに管理費も違うしサービス内容も違います。契約前に色々質問してより良い管理会社を探すことが安定したアパート経営には不可欠だとあらためて感じました。
【不動産投資の収支】4月の収支報告
4月の収支報告です。
3つの物件のTotal CFは+332,478円となりました。
収入の面では、2号物件で滞納が発生したためCFが想定よりも5万円ほど落ちています。保証会社に加入していますが、滞納が頻繁に発生するのでちょっと心配な入居者です。
支出面では、2号物件の管理会社を買えたおかげで管理費が若干安くなりました。数千円程度ですが助かってます。
コロナの影響で相変わらず株、投資信託、確定拠出年金は低迷してますが、不動産だけは変わらず安定したキャッシュを生んでくれています。
1号物件
【収入】
家賃収入 ：83,300円
【支出】
管理費修繕積立金 ：-25,420円
管理費（管理業者）：-2,473円
振込手数料 ：-648円
ローン支払 ：-37,610円
支出計 ：-66,151円
手残り ：17,149円
2号物件
【収入】
家賃収入 ：426,000円
【支出】
管理費（管理業者）：-21,300円
電気代 ：-781円
J:COM ：-11,088円
振込手数料 ：-440円
ローン支払 ：-267,462円
支出計 ：-301,071円
手残り ：124,929円
3号物件
【収入】
家賃収入 ：400,984円(サブリース + 駐車場）
【支出】
電気代等 ：-2,470円
ローン支払 ：-208,114円
支出計 ：-210,584円
手残り ：190,400円
総合計
収入 ：910,284円
支出 ：-577,806円
手残り：332,478円
【準備期間】アフターコロナに向けて今できること
新型コロナウィルスによって3月上旬から本業が在宅勤務です。
最初は通勤時間の分時間が節約できるし、家でもほぼ同じ環境で仕事ができているので何のストレスもなく働いていましたが、この環境が1か月以上続きさすがにストレスが溜まりますね。。。
ストレスはたまるし、やりたいことができないので不自由さを感じていますが悪い事ばかりではありません。こういう時だからこそできることは色々あります。
例えば、物件購入に必要なお金を貯めることができるし不動産に関する勉強時間もたくさんとれます。Zoomなどで遠隔のセミナーが開催されたりしているので、時間的、場所的な制約で参加を見送っていたセミナーも参加することができます。
また、私は賃貸借契約書や管理契約書をしっかり読み込んで理解すること、レントロールに入居者の属性情報をまとめたりするなど普段やろうと思ってもなかなか手につかなかったことをやるようにしています。
こういう時にやれる事をしっかりやっておけば、元の環境に戻ったときにすぐに動き出せると思うので、あと数か月なのか1年以上なのかわかりませんが、気持ちを切らさず頑張ります。
【3号物件】サブリース契約の収支を公開
12月末に3号物件を購入してから3か月。2件の入居と2件の退去が発生しました。
購入時に2件空室と聞いていたので、管理契約はサブリースにして、満室になったらサブリースを解除するという事にしていたのですが、3月になってまた2部屋退去が発生しました。
もともと聞いていた2件の空室については2月に埋まったので、空室になってからかかった期間は約2か月です。
3月に発生した退去については、これから客付けです。繁忙期を過ぎた後なので少し時間がかかりそうな気がしていますがサブリース契約なので、短期的な収入にはほぼ影響はありません。
サブリース契約にした理由
サブリースというと、すぐ思い浮かぶのはカボチャの馬車の件。この一件でサブリースの印象はかなり悪くなったと思います。
私自身、サブリースに対してはあまり良い印象は持っておらず今も基本的には反対派です。理由は、高い契約料を取られること、大家としての経験値が積みづらくなること、管理会社の言いなりで家賃を下げさせられる事がある、などなど。
だけど最初からサブリースを否定するのではなく、自分の置かれている状況やサブリースの契約内容をしっかりと把握したうえで、有効に使えば有利に働くのではないかとも思っています。
例えば、私が契約しているサブリース契約で賃貸募集をする場合は、広告費もリフォーム費も大家には一切かからずすべて管理会社の方でもってくれています。
また、家賃の連絡ももらえるので家賃を無理やり下げて募集するという事もないですし、サブリース契約が不要になったらいつでも解除できるという内容です。（1回目に限り）
私のアパートは空室が2室あるので、サブリース契約をしていた方が収入が多くなりますし、入居付けに係る一連のコストもかからないので満室になるまではサブリースを継続した方が良いと考えています。
満室でサブリースを解除すれば、毎月のCFが約7万円増えるので満室になれば解除を検討しますが、しばらくはこのままでも問題ないと思っています。
3号物件収支
さて、3号物件の3月分の収支についてですが、こんな感じになりました。
収入
賃料（サブリース契約） ：380,000円
駐車場収入 ：29,955円
合計 ：409,955円
支出
金融機関への支払い ：208,114円
電気代等 ：3,297円
合計 ：211,411円
トータルCF ：198,433円
これが3号物件のみの収支です。物件の清掃料や管理会社の見回り費用などはサブリース契約の中に含まれているので、サブリース契約でも毎月20万円近くのCFが生み出せています。
これに、区分の1号物件、木造1棟の2号物件のCFを加えると最大で37万/月程度のCFとなります。サブリースを解除すれば計44万/月。
今年はもう1棟増やしてCF 60万円/月を目指したかったのですが、不動産取得税やプライベートでの大きな支出で自己資金がそこまで貯まらなそうなので、1棟モノの買い増しは難しそうです。最低限3号物件のサブリース解除で何とか44万/月までもっていきたいと思います。
【家賃滞納】家賃滞納が2部屋同時発生
千葉の物件から家賃滞納が2部屋同時で発生しました。
しかも2か月連続で。。。
今までも1か月分の家賃滞納はたまにありましたが、滞納されても翌月には2か月分がまとめて入金されていたので、振り込み忘れやたまたま振り込みができない何か特別な事情があったのだろうと思って特に何も対応せず放置していました。
でも今回は2部屋同時に、しかも2か月連続の滞納なので、忘れたとか用があって間に合わなかったなどという事ではありません。入居者は明らかに払っていないことをわかっているはずです。
このまま放置するわけにはいかないので、管理会社に連絡して至急対応を取る事にしました。
家賃滞納者への対応①
1件目の滞納者に対しては、入居者に連絡して至急家賃の振り込みを行ってもらうように依頼しました。1部屋は入居者と連絡がとれたのですが、その人はもうそこに住んでいませんでした。どうやら離婚したらしく、契約をした入居者は今年に入ってから部屋を出ており、今住んでいるのは元妻のようです。
契約者である元旦那が滞納分を合わせて家賃を振り込む事を約束してくれたので、とりあえず待ってみようと思いますが回収するまでは油断はできません。
滞納分が回収できたとしても、今後の家賃は元妻に支払ってもらわなければならないのですが、話を聞いていると支払い能力的に厳しそうな状況なので、おそらく退去になるだろうとのことですが仕方ないです。
家賃滞納者への対応②
2件目の滞納者は、未成年の若者で父親が連帯保証人になっています。入居者に何度も電話をしてもらったのですが、まったく電話に出てもらえなかったので、管理会社から連帯保証人である父親に電話してもらいました。
こちらも滞納分はすぐに支払うと口頭で約束をしてもらえましたが、まだ未成年だし、家賃を払わなくても平然と住み続けられるという感覚の持ち主なので、今後も引き続き注意していく必要があります。
今後について
もしかしたら2件いっぺんに退去になってしまうかもしれません。私の物件は築古ファミリータイプなので修繕費がかなりかかりそう。もしダブルで退去になったら正直かなり痛い。。。
でも2件退去になったとしてもCFはそれでもプラスをキープできるし、新しい入居者の属性が高くなって、長い目で見ればより安定した運営ができるとプラスに考えるようにします。
この1か月で何らかの動きがあると思うので、何かあったらまたアップデートします。
【火災保険】2号物件の火災保険更新
2号物件の保険代理店から保険更新の連絡がありました。2号物件は昨年の4月に購入して1年の保険をかけていました。
5年とか10年とか長期でかけた方が得なのでそうするべきだったのですが、その時は保険の知識がまったくなく、決済日までの数日以内に決めなければならないという事で保険の事を色々と調べる時間もなかったので、とりあえず一番安い保険を1年だけ入ることにしました。
1年契約だったので割高ではあったのですが、結果的に割高でも1年にしておいてよかったです。
なぜなら、私が入っていた保険がめちゃくちゃ高いものだったからです。当時何もわからなかった私は、保険代理店の言われるがままに勧められた保険に入ってしまいました。
今になって改めて保険の内容をみると、建物にめちゃくちゃ高い保険をかけられておりそれによって保険料がかなり高めに設定されていることがわかりました。
昨年末に購入した3号物件も2号物件と同じくらいの延床面積ですが、2号物件の保険料の方が3号物件のよりもざっくり倍近く高くなっています。。。
保険代理店は融資をお願いしている銀行から紹介されていたし、すごく親切な営業マンだったので油断していました。やはり不動産ビジネスは自分でしっかり調べて考えてから進めないと痛い目に遭いますね。。。
【不動産投資のメリット・デメリット】株式から不動産に資産を移して思う事
2018年に不動産投資を始めてから、少しずつ株や投資信託を売却してきました。今は株は株主優待がもらえるものだけ、投資信託は積立NISAで毎月少しずつ積み立てている程度なので、合わせても大きな金額ではありません。
不動産に軸足を移してよかったと思ったことは大きく3点あります。
メリット① 安定的な収入が手に入る
1つは景気動向に左右されずに安定的な収入が望めることです。
コロナウィルスによる先行き不安により株価が連日下がり続けています。私が保有している株式や投資信託はこの1か月で9%以上下がりました。
一方で2月度の不動産収入は、これまでと変わらず安定的に入ってきています。
株式は経済、政治、社会情勢などの変化をもろに受けるので、長期的、安定的に資産を増やすのは難しいと感じています。少なくとも私には株の才能がなく、資産を増やし続けることはできませんでした。
アベノミクスで一定期間は株で資産が増え続けたのですが、アベノミクスが失速しだすと保有株式の伸びも止まりました。私の運用方法がうまくて勝てていたのではなく、アベノミクスのおかげで一時的に勝てていたことに気づきました。
それに気づいてから資産運用の方法を色々と模索し不動産投資にたどり着いたわけですが、今のところ不動産の方が株よりも勉強していて楽しいし、キャッシュフローも順調に増えているのでシフトしてよかったと思っています。
メリット② レバレッジ
2つ目は金融機関から借り入れをすることでレバレッジがかかり、扱う金額が大きくなるのでCFも大きくなること。
これはどの不動産投資の本にも書いてあるようなことですが、実際に不動産投資をやってみてレバレッジの力は本当に大きいと実感しています。
自己資金を数百万しかつかわず、数千万もする物件を買ってリターンを得ることができるので、うまく買い続けられれば資産がどんどん増えていきます。
でも買う順番を間違えてしまったり、買ってはいけない物件を買ってしまうと金融機関から融資してもらえなくなり資産を増やすことができなくなります。
どういう事かというと、例えば1棟目で5,000万円の物件をフルローンで買った場合、もしその物件の評価額が2,000万円しかなかったら、2,000万円の資産に対して5,000万円の借金が残るので、純資産がマイナス3,000万円になってしまいます。
多くの銀行は純資産がマイナスの投資家にはお金を貸してくれないので、その時点で次の物件が買い進められなくなってしまいます。
レバレッジがかかるからと言って物件の評価額を大きく上回るような借り入れをしてしまうと行き詰ってしまうので、物件を買い進めたい方は注意が必要です。
メリット③ 手間がかからない
私は物件の管理を完全に管理会社に任せているので、入居者へのコミュニケーションや集金、清掃などはやっていません。
管理会社の方とは必要に応じて適宜連絡を取りながら、細かい修繕や滞納が発生した場合の対応などについて話す程度です。
あとは月次の清掃や集金状況のレポートを送ってもらってそれを確認しています。
物件の収益性を高めたい大家さんは自主管理をしたり、自分で清掃する方もいますが、私の場合は、多少コストをかけても良いのでなるべく自分の時間をかけず、アウトソースできるところはアウトソースするというスタンスでやっています。
不動産投資のデメリット
逆にデメリットはというと、私が今のところ思うところは、金利上昇リスクや地価下落リスクなどの外部環境によるもの。あとは、他の金融資産と比べたときの流動性の低さ、それと天災や事故など。
金利上昇や地価下落については、対策が難しいと思いますが、他のリスクについては対策ができないわけではないと思います。
例えば、流動性の低さについては、売りやすい土地に売りやすい物件を買うことでそのリスクを軽減できるし、天災や事故については保険を掛けることでリスクを無くすことができます。
本を読んだりセミナーに出たり投資家仲間たちと話すことで、色々なリスク対策を学ぶことができます。こうやって自分の足を使って投資の成功率を高められるのも不動産投資の良い所かもしれません。
