【不動産投資のメリット・デメリット】株式から不動産に資産を移して思う事

2018年に不動産投資を始めてから、少しずつ株や投資信託を売却してきました。今は株は株主優待がもらえるものだけ、投資信託は積立NISAで毎月少しずつ積み立てている程度なので、合わせても大きな金額ではありません。

不動産に軸足を移してよかったと思ったことは大きく3点あります。

メリット①　安定的な収入が手に入る

1つは景気動向に左右されずに安定的な収入が望めることです。

コロナウィルスによる先行き不安により株価が連日下がり続けています。私が保有している株式や投資信託はこの1か月で9%以上下がりました。

一方で2月度の不動産収入は、これまでと変わらず安定的に入ってきています。

株式は経済、政治、社会情勢などの変化をもろに受けるので、長期的、安定的に資産を増やすのは難しいと感じています。少なくとも私には株の才能がなく、資産を増やし続けることはできませんでした。

アベノミクスで一定期間は株で資産が増え続けたのですが、アベノミクスが失速しだすと保有株式の伸びも止まりました。私の運用方法がうまくて勝てていたのではなく、アベノミクスのおかげで一時的に勝てていたことに気づきました。

それに気づいてから資産運用の方法を色々と模索し不動産投資にたどり着いたわけですが、今のところ不動産の方が株よりも勉強していて楽しいし、キャッシュフローも順調に増えているのでシフトしてよかったと思っています。

メリット②　レバレッジ

2つ目は金融機関から借り入れをすることでレバレッジがかかり、扱う金額が大きくなるのでCFも大きくなること。

これはどの不動産投資の本にも書いてあるようなことですが、実際に不動産投資をやってみてレバレッジの力は本当に大きいと実感しています。

自己資金を数百万しかつかわず、数千万もする物件を買ってリターンを得ることができるので、うまく買い続けられれば資産がどんどん増えていきます。

でも買う順番を間違えてしまったり、買ってはいけない物件を買ってしまうと金融機関から融資してもらえなくなり資産を増やすことができなくなります。

どういう事かというと、例えば1棟目で5,000万円の物件をフルローンで買った場合、もしその物件の評価額が2,000万円しかなかったら、2,000万円の資産に対して5,000万円の借金が残るので、純資産がマイナス3,000万円になってしまいます。

多くの銀行は純資産がマイナスの投資家にはお金を貸してくれないので、その時点で次の物件が買い進められなくなってしまいます。

レバレッジがかかるからと言って物件の評価額を大きく上回るような借り入れをしてしまうと行き詰ってしまうので、物件を買い進めたい方は注意が必要です。

メリット③　手間がかからない

私は物件の管理を完全に管理会社に任せているので、入居者へのコミュニケーションや集金、清掃などはやっていません。

管理会社の方とは必要に応じて適宜連絡を取りながら、細かい修繕や滞納が発生した場合の対応などについて話す程度です。

あとは月次の清掃や集金状況のレポートを送ってもらってそれを確認しています。

物件の収益性を高めたい大家さんは自主管理をしたり、自分で清掃する方もいますが、私の場合は、多少コストをかけても良いのでなるべく自分の時間をかけず、アウトソースできるところはアウトソースするというスタンスでやっています。

不動産投資のデメリット

逆にデメリットはというと、私が今のところ思うところは、金利上昇リスクや地価下落リスクなどの外部環境によるもの。あとは、他の金融資産と比べたときの流動性の低さ、それと天災や事故など。

金利上昇や地価下落については、対策が難しいと思いますが、他のリスクについては対策ができないわけではないと思います。

例えば、流動性の低さについては、売りやすい土地に売りやすい物件を買うことでそのリスクを軽減できるし、天災や事故については保険を掛けることでリスクを無くすことができます。

本を読んだりセミナーに出たり投資家仲間たちと話すことで、色々なリスク対策を学ぶことができます。こうやって自分の足を使って投資の成功率を高められるのも不動産投資の良い所かもしれません。