【3号物件】サブリース契約の収支を公開

12月末に3号物件を購入してから3か月。2件の入居と2件の退去が発生しました。

購入時に2件空室と聞いていたので、管理契約はサブリースにして、満室になったらサブリースを解除するという事にしていたのですが、3月になってまた2部屋退去が発生しました。

もともと聞いていた2件の空室については2月に埋まったので、空室になってからかかった期間は約2か月です。

3月に発生した退去については、これから客付けです。繁忙期を過ぎた後なので少し時間がかかりそうな気がしていますがサブリース契約なので、短期的な収入にはほぼ影響はありません。

サブリース契約にした理由

サブリースというと、すぐ思い浮かぶのはカボチャの馬車の件。この一件でサブリースの印象はかなり悪くなったと思います。

私自身、サブリースに対してはあまり良い印象は持っておらず今も基本的には反対派です。理由は、高い契約料を取られること、大家としての経験値が積みづらくなること、管理会社の言いなりで家賃を下げさせられる事がある、などなど。

だけど最初からサブリースを否定するのではなく、自分の置かれている状況やサブリースの契約内容をしっかりと把握したうえで、有効に使えば有利に働くのではないかとも思っています。

例えば、私が契約しているサブリース契約で賃貸募集をする場合は、広告費もリフォーム費も大家には一切かからずすべて管理会社の方でもってくれています。

また、家賃の連絡ももらえるので家賃を無理やり下げて募集するという事もないですし、サブリース契約が不要になったらいつでも解除できるという内容です。（1回目に限り）

私のアパートは空室が2室あるので、サブリース契約をしていた方が収入が多くなりますし、入居付けに係る一連のコストもかからないので満室になるまではサブリースを継続した方が良いと考えています。

満室でサブリースを解除すれば、毎月のCFが約7万円増えるので満室になれば解除を検討しますが、しばらくはこのままでも問題ないと思っています。

3号物件収支

さて、3号物件の3月分の収支についてですが、こんな感じになりました。

収入

賃料（サブリース契約）　：380,000円

駐車場収入　　　　　　　：29,955円

合計　　　　　　　　　　：409,955円

支出

金融機関への支払い　　　：208,114円

電気代等　　　　　　　　：3,297円

合計　　　　　　　　　　：211,411円

トータルCF　　　　　　　：198,433円

これが3号物件のみの収支です。物件の清掃料や管理会社の見回り費用などはサブリース契約の中に含まれているので、サブリース契約でも毎月20万円近くのCFが生み出せています。

これに、区分の1号物件、木造1棟の2号物件のCFを加えると最大で37万/月程度のCFとなります。サブリースを解除すれば計44万/月。

今年はもう1棟増やしてCF 60万円/月を目指したかったのですが、不動産取得税やプライベートでの大きな支出で自己資金がそこまで貯まらなそうなので、1棟モノの買い増しは難しそうです。最低限3号物件のサブリース解除で何とか44万/月までもっていきたいと思います。