【確定申告】ふるさと納税と不動産所得の確定申告
個人所得の確定申告書類を作成しました。
サラリーマン給与は会社で源泉徴収されているので、申告が必要なのはふるさと納税と不動産所得の2つです。
ふるさと納税はすべての明細があってその合計金額がわかればよいので、準備してなくてもすぐできますが、不動産所得の方は減価償却費の計算、その他経費の計算などがあるので、慣れていないと事前準備しておかないと結構時間かかると思います。
私はエクセルで減価償却等の計算ができるシートを事前に作成していました。計算式を入れておけば数字を入れるだけで良いので、ややこしい計算も楽ですし来年も使いまわせるので便利です。
ちなみに、わかりづらいけど私はこんな計算シートを作って準備してます。
【キャッシュフロー】3号物件からの家賃収入で月のCFが大幅増
3号物件を購入してから初の入金がありました。
1号物件のCFが2万弱、2号物件が約16万、3号物件が17万円なので、Totalで約35万円のCFになります。
3号物件は今のところ2部屋空室があるのでサブリース契約にしていますが、埋まったらすぐにサブリースを解除します。解除後は満室で約25万円のCFが見込めるのでTotal 40~45万円/月のCFになる予定です。
2018年1月にファミリータイプの区分を皮切りに2年間でなんとか3件の物件を買うことができました。ここから買い進めるのはもっと難しくなるとおもいますが、引き続き勉強しながら拡大できるように頑張ります。
【台風被害】火災保険でアパートの屋根を修理
昨年9月に千葉県南部に大きな被害をもたらした台風15号。
私の物件はぱっと見そんなに被害が出てないように思えたのですが、良く見ると屋根が若干浮いてるようにも見えたのでリフォーム業者に見積もりを取ってもらいました。
出てきた見積もりを見ると屋根だけで修繕費250万円。。。
保険会社に連絡してリフォーム業者からの見積と写真を送ったところ、雨どいの部分は経年劣化によるものだから保険適用無し、その他の部分はすべて台風での損害と認定され210万円の保険金がおりることになりました！
これだけ保険金が下りることになったのもリフォーム業者のおかげです。撮った写真を見せてもらったのですが、色々な方向からたくさん撮られていたので損害個所がわかりやすい写真でした。あれだけしっかりした写真があれば保険会社も損害を認めやすいと思います。
【失敗談】1年以内で管理会社を変更
2号物件の管理会社を変更することに決めました。
2号物件の管理会社は物件を購入した不動産業者です。物件を購入してそのまま管理をお願いすることにしました。
売買の営業マンの方はすごく感じの良い方で、親身になって色々と相談に乗ってくれるし、2号物件の周辺地域の事も良く知っているので管理も任せておけば問題なさそうだと思てそのまま管理契約を結びました。
しかし、物件の決済が終わって本格的に管理業務が始まると、営業マンからは今後はそれぞれの管理担当者と直接やり取りしてくださいと言われ3名の担当者を紹介されました。3名の役割は、管理業務全般の担当、経理担当、客付け担当です。
できれば窓口は一本化してもしいところでしたが、しっかり社内で情報共有できていれば問題ないと思ったのでこの体制のまま管理をお願いすることにしました。
管理会社変更理由
しかし数か月が経ったころ、まず1つ目の問題が発生しました。管理業務全般の窓口になっている担当者と、入居者から依頼があった排水溝の修繕の件でメールでのやり取りを続けていると徐々にレスが遅くなってきました。
最初は返信までに1,2日、最終的には1週間たっても返信が来なくなりました。こちらから電話をしてみると、メールを見落としてましたとのこと。この後同じようなことが何度もあり、タイムリーに連絡を取るには電話をするしかない状況になりました。
2つ目の問題は、3人の担当者同士で意思の疎通が取れていないこと。例えば、経理担当は滞納が発生しているのを把握しているのに、業務全般の担当者はそれを把握しておらず、話がかみ合わないという事が何度か発生しました。
そして最後は、管理契約の内容では、月に1回物件を見回って私に物件の状況を報告してくれることになっていたのですが、それが一度もなかったことです。こちらからその件でメールしても返事はなく、電話しても確認しますと言われるだけで何の動きもない。
今は、満室なのでまだ良いのですが、空室が発生したときにこのようにいい加減な管理をする管理会社に任せていては空室は埋まるわけはないと思い、契約して8か月しか経っていませんが管理会社を変更することにしました。
管理会社引継ぎ
この1月から新しい管理会社に変わったのですが、管理会社同士での引継ぎの際にも色々問題があり危うく1月は私の方で自主管理をしなければならない状況になりかけました。新しい管理会社に助けられ何とかなりましたが、ほんとひどかった。
管理会社選びは客付けの強さで選ぶべき、と本で読んだことがありますが、通常の管理業務の質についても気にするべきだと今回の経験を通じて勉強になりました。
管理会社の引継ぎで起きた事についてはまた今度書きます。
【税金】不動産取得税の支払い請求はいつくるのか
2号物件の不動産取得税の支払い通知書がついに来ました。
不動産取得税は、毎年支払いする必要がある固定資産税とは違って物件購入後に1度だけ支払う税金で忘れた頃に突然やってきます。
私がこの物件を買ったのは、2019年4月なので購入から9か月後に請求がありました。購入後半年から1年半後くらいに請求がくる税金なので、忘れないように計算に入れておく必要があります。
税率は原則4%ですが、2021年3月31日まで特例によって軽減されています。私の場合は、土地と住宅があり、土地、住宅ともに3%が支払う税率になります。3%を土地、住宅それぞれの課税標準額に掛けると税額が計算されるので計算は非常にシンプルです。
通知書と一緒に入っていた用紙に、「令和元年台風15号、19号に伴う不動産取得税の減免や納期限の延長について」という項目があり、台風被害を受けた人は一部減税、納期限延長措置が受けられるとのこと。
私の物件も若干台風被害を受けたのでダメもとで減税措置が受けられないか税務署に聞いてみようと思います。
【目標設定】2019年の振り返りと2020年の目標
あけましておめでとうございます。
今年も引き続き不動産投資＆キャリアアップに関する記事を書いていきたいと思います。
2019年の振り返り
早速ですが、2019年に立てた目標に対する結果を発表します。2019年は①法人を設立する、②不動産でCF30万/月を達成するという2つの目標を掲げました。結果は、両方とも達成です！ !(^^)!
正直、1つ目の法人設立は書類出して手数料払えば簡単に達成できるのでハードルが低すぎる目標ですが良しとします笑
2つ目のCF30万円/月は、12月23日に物件3号の決済が終わって達成できたのでギリギリでした。なかなか話が進まず年越えるかなと思ったのですが、なんとか2019年中に買えました。
これで、現在の最大CFは1号物件 1万円、2号物件 17万円、 3号物件 24万円となり、Totalで42万円となります。
ちなみに、私のCFの定義は、税引き前の手元に残るCFです。なので、管理費、ランニングコスト、固定資産税、などをすべて差し引いた後の金額になります。
2020年の目標
2020年も2つの目標を立てます。1つ目は、1号物件の区分マンションを赤字を出さずに売り抜ける事、もう一つはCF50万円/月の達成です。
目標① 1号物件売却
年末にコストシミュレーションした結果、1号物件は売却することにしました。
入居者の方は契約更新してくれたばかりだし、毎月少ないながらもCFがプラスで残っているのですぐに売却する必要もないかもしれませんが、CF１万円/月では、例えば給湯器の故障などが発生した場合、貯まったキャッシュがすぐに吹き飛んでしまいます。
保有し続けてもキャッシュが貯まらない割にはリスクが大きいので売却することに決めました。
目標② CF50万円/月
これを達成するためには、区分か戸建てを2棟買うか、アパート1棟買うかだと考えています。いずれにしても、3号物件を買うのに自己資金をかなり使ってしまったので、すぐには難しく、年後半頃になると思います。
地域は今まで狙っていたエリアから変えるつもりはなく1都3県。築年も同様に変えずに、15年-25年あたりの物件を狙うつもりです。
あと重視するのは、積算価格とローン金額の乖離が極力小さい物件。もう少し築古を買い増していきたいと思っているので、積算価格が低い物件を買ってしまうと融資してもらえなくなります。
それを避けるためにも、できれば積算が物件金額と同等、少なくとも90%くらいは出ている物件を狙います。
最後に
2019年の最後の最後に物件が買えたのは、ある程度の自己資金があったからです。だけど、2020年は現時点で物件が買えるほどの自己資金がありません。ここからいかに節約して物件を買えるだけの自己資金を短期間で貯められるかがポイントです
。昨年よりも厳しい状況からのスタートですが、またコツコツと勉強しながら頑張ります。
【キャリア】アラフォーサラリーマンが年収アップを実現してきた方法
不動産投資を進めるために多くの人は金融機関からの融資を活用しています。金融機関からの融資を活用するには、自己資金が求められます。副業をしていないサラリーマンが自己資金を貯めるには、本業の収入を上げる必要があります。
私のサラリーマン1年目の年収は290万円。今は40代手前で1,000万円台半ばくらいまで年収を上げることができました。今回は不動産ではなく、どうやってサラリーマンとしての収入アップを実現してきたかについて書こうと思います。
サラリーマン収入を上げた方法
私が経験してきた、サラリーマン収入を上げる方法は大きく2つで、1つは昇格してベース給料をあげる事。もう1つは、転職して年収をあげる事です。今まではこの2つの方法を繰り返して収入を上げてきました。
昇格による年収UP
私は10年以上外資系企業で働いていますが、一般的に外資系企業では実力が認められれば入社して1年以内に昇格することも可能ですし、2年連続で昇格することも可能です。
うまくすれば転職だけで年収を上げ続けることもできるのですが、私は転職前に1度は昇格して年収を上げることにこだわってきました。
転職だけで年収を上げていくと、実力と給料が乖離してしまう気するためです。社内で昇格しないという事は、社内で実力が認められていないという事ですし、その状態で転職して年収を上げると、実力は伸びていないのに給与だけが伸びるという事になります。
そういう事ばかりやっていると、そのうちどこにも行先がなくなって、その時にいる会社に必死にしがみつくか、年収を大幅に下げて転職しなければならなくなります。そうならないためにも、今の時点では、今いる会社で実力をつけて評価されてから転職を考えるようにしています。
転職による年収UP
これまで4回転職していますが、転職によって上がった年収は700-800万円くらいになると思います。特に今の会社に転職するときの上がり幅は大きく、300万円以上の年収UPになりました。
外資系の中途採用は基本的に即戦力が求められることが多いので、入社して3か月、遅くても6か月以内には社内で信頼を得るようなパフォーマンスを見せることが重要です。
経験上、最初の3か月で周りから信頼してもらえればそのあとの仕事がずっとやりやすくなるので、最初の3か月間は上司と密にコミュニケーションをとり、上司やチームが何を求めているのか理解して1日も早く認めてもらえるように必死で働いてます。
それと、転職で年収UPするためにもう一つ大事なのが給与交渉。日系企業の転職だと給与は年次や役職でほぼ決まるので、給与交渉はあまり行われないと思うのですが、外資系企業では当たり前のように給与交渉は行われます。
交渉するかしないかで数十万、人によっては数百万変わってくるので正式にオファーをもらったらしっかりと裏付けとなる理由をもって交渉すべきです。
転職で失敗しないために
年収をベースにして仕事を選んで、入社後に理想と現実のGapに苦しんでいる人たちをたくさん見てきているので年収だけで仕事を決めるのはおすすめしません。まずは、転職先の事を自分なりに調べて納得することが重要です。
転職先の企業の事を知るには、働いている人に直接会って聞くのが一番良いと思います。知り合いがいれば知り合いに聞けばいいですし、いなければ転職先の企業からオファーをもらった後に、実際に働いている方に話を聞かせてください、と言えば社員の方を紹介してくれると思います。
もし社員と会えるチャンスがなければ、今ではネット上に社員の口コミ情報がたくさんあるので、そういうサイトで情報を調べるのもありだと思います。
私も口コミサイトを転職の際に参考にさせてもらっています。私が良く見る口コミサイトには、企業文化、年収、ワークライフバランスなど、現役 or 退職済み社員からの口コミ情報が掲載されていています。ただし、サクラや盛った話なども多いでしょうし、辞めた人の口コミはどうしてもネガティブになりがちなので、利用するときはその辺を織り込んでみた方が良いと思います。
最後に
間違った転職をしてしまうとそのあとのキャリアが行き詰ってしまいますが、うまく転職をすればキャリアの幅がどんどん広がり収入も増えていきます。不動産投資も似ていて、間違った順番で物件を買うと行き詰って買えなくなり、正しい順番で物件を買い進めれば、家賃収入が増え、自己資金がたまり、物件が買いやすくなります。
今のところ転職によるキャリアアップは順調です。不動産投資も早く軌道に乗せていけるように頑張ります。
