【1号物件】1号物件の中古区分マンションは失敗か？

先日、管理会社を通して入居者の方から賃貸契約更新連絡がありました。

この物件は埼玉県川越市にあるファミリータイプの中古区分マンションで、私が初めて買った物件になります。

金額は800万円台なので不動産投資の額としては少額なのですが、金融機関からお金を借りるのが初めての経験だったので、800万円という金額がとてつもなく大きなものに思えて怖くて何日も悩んでいました。

高いお金を払って不動産投資講座を受講したこと、本などで色々と勉強したことからこの物件で間違いないと言い聞かせて購入に踏み切りました。

今思うと、物件を買って不動産投資デビューしたことは成功だと思いますが、物件自体は正直失敗したかなーと思っています。

この物件の良い面は、こんな感じです。

1. ファミリータイプなので安定した入居が見込める

2. 定年退職した老夫婦とご子息の計3人が入居していて転居の予定はなさそう

3. 管理は月3,000円で管理業者に任せており、こちらではほぼ何もやることはない

4. 何も労力をかけずに毎月2万円弱の手残りがある

一方悪い面（リスク）は、

1. 家賃設定が周辺相場よりも1万円以上高い→もし退去したらCF激減

2. 管理費、修繕積立金が25,000円と非常に高いし上昇リスクもある

3. 給湯器など高額の修繕費が発生した場合、数か月分のCFが吹き飛ぶ

リスクにあげた1と２が顕在化したとき、CFはマイナスになるかもしれません。さらに3.の給湯器の故障など、高額の修繕費がかかったときに数か月分、下手したら半年以上分のCash Flowが一気に吹き飛び赤字に陥る可能性もあります。

これらのリスクは購入前にわかることですが、初心者の私はこれにまったく気づかずにこの物件を購入してしまいました。。。

でも、さきほども言いましたが、物件自体が失敗だとしても少額なので傷は浅くてすみますし、何よりも不動産投資に参入できたという事は大きな一歩だと思うので、買ってよかったと言い聞かせるようにしてます。

更新してもらえたしあと数年は保有すると思いますが、この物件はタイミングを見計らって売却しようと思います。