【稼働力】不動産投資で注意しているポイント
1棟目の木造アパートを購入するとき、物件の稼働力、収益力、担保力の3つの観点で主に評価していました。
この3つの中で私が一番重要視しているのが稼働力です。
稼働力を調べるにあたり以下の方法を利用しています。
Web検索
Web検索では主にWikipediaや市のホームページ、Google mapなどを使っています。
Wikipediaやホームページからは、現在の人口、人口密度、人口推移、などデモグラフィック情報を確認し、Googlemapでは周辺に企業や工場があるか、またショッピングセンター、小中学校、市役所等の生活インフラが整っているかを見ています。
Lifulll home's 見える！賃貸経営
このサイトでは空率率やその地域で求められている間取りや家賃などを見ています。
このサイトで出てくる空室率のデータなどは、その地域ピンポイントというより市全体など広い範囲を対象としてデータを取っているので参考程度にとどめています。
同じ市内でも場所によって求められる家賃や間取りが違いますし、空室率も違うのでこのサイトの情報を100%信じてしまうと間違った判断をするリスクがあるので要注意です。
地元仲介業者へのヒアリング
私が最も重要視している情報源です。
物件を見に行って良いと思ったときは、必ずその物件周辺の仲介業者を2-3件回ってその地域の空室率、賃貸需要、地域特性などを聞くようにしています。
Lifulll home'sでは広い範囲での情報しか取れませんが、地元の業者からの情報はその地域ピンポイントの情報がもらえるので非常に効果的です。
時間がなくて業者を回れないときは、後日電話で聞くこともありますが、やはり電話よりも顔を合わせて話した方が色々な情報が聞きやすいので、直接足を運んだほうがいいですね。
まとめ
収益力も担保力も大事ですが、やはり私が一番重視するのは稼働力。収益力や担保力が高くても稼働しない物件であればキャッシュフローを生んでくれないので、まずはターゲットとしている物件が高稼働してくれそうか念入りに調べることにしています。
