2年目サラリーマン大家の不動産投資日記

4年目サラリーマン大家の不動産投資日記

2018年に大家デビューしたアラフォーサラリマンの不動産投資ブログです。物件保有エリアは埼玉と千葉、東京と神奈川も投資エリアとして物件を探してます。

【目標設定】2020年の振り返りと2021年の目標

3か月振りの更新。今年もマイペースに更新していきたいと思います。

 

年が変わったので、去年の振り返りと今年の目標について書こうと思います。

 

2020年の振り返り

2020年は、埼玉の区分を黒字で売り抜ける事と満室CF50万円/月 達成を目標にしていました。


kinniku-oya.hatenablog.jp

 結果、区分の売却は若干の黒字でなんとか達成!

 

満室CF50万円は未達です(泣

 

区分の売却についてはまた別で書く予定ですが、仲介業者のやる気によって結果が大きく変わってくることがわかりました。

 

最初に売却依頼をした仲介業者は管理会社の関連会社で、私の物件の事も良くわかっているし頼み易かったので依頼したのですが、ふたを開けてみると全然積極的に活動してもらえず、3か月間ほぼ動きなしという状態でした。

 

その後仲介業者を変えたら一気に動き出してすぐに買い手が付き売却完了。仲介業者選び大事ですね。

 

CF50万円は残念ながら未達でしたが、埼玉の1棟木造アパートのサブリースを解除したことによって、満室CF44万円になりました。

 

未達の原因としては、あまりアクションを起こさなかった事だと思います。2018年、2019年と比べると明らかに不動産に掛ける時間も減ったし行動量も落ちました。

 

2021年は再度気を引き締めて目標達成に向けてアクションを起こしていこうと思います。

 

2021年目標

今年の目標は3つです。

 

①満室CF50万円/月

去年未達だったので今年こそは達成します。狙いはこれまで同様、関東圏の1棟アパート。状況によっては、現金で戸建て狙いにシフトする事も視野に入れています。

 

②借り換え

埼玉の1棟アパートの残債は土地値とほぼ同等、今年の前半には土地値以下になります。千葉のアパートの残債は土地値以下です。今の金利は2%台後半と高いので、そろそろ借り換えできないか打診してみようと思います。

 

③大規模修繕

千葉の物件の外壁と屋根の修繕を年内に行おうと思います。物件を買った当初は5年程度で売却しようと思っていたので修繕の事は考えてなかったのですが、この物件は利回りも高く、土地が広く資産価値も高いので、余程高い価格で売れない限り、しばらく保有する事にしました。長期保有するなら、壁のチョーキングも起きているので早めに修繕したほうが良いと思って決意しました。

 

今年こそは目標達成します。特にCF50万円は絶対に達成したい!

そのためにはまずはアクションを起こす事。頑張ります。

 

 

 

 

 

【英会話】オンラインで通える英会話スクールのGSETに7か月通ってみた感想

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今回は8月末まで通っていたGSET (旧 English for Everyone)という英会話スクールについて書こうと思います。

 

私は大学時代に短期ですがアメリカに語学留学してた経験があり、帰国後も英語を使う職場で勤務している期間が長いので、日常会話と簡単なビジネスレベルの英語はなんとか対応することができます。

 

ただ、ずっとコンプレックスだったのが発音。発音の練習なんて留学時代に語学学校で少し習っただけなので、正しい英語の発音が良く分かっていません。

 

そのため、ビジネスで英語を話しても外国人に聞き返されることや意味を勘違いされることがよくありました。

 

それを解消するためにスクールを探していたところ、口コミでGSETを知り説明を聞きに行き体験レッスンを受けてその場で入会を決めました。

 

7か月間GSETに通った感想は、期待通り!通ってよかったと思ってます。

 

でも、このスクールは英語を流暢にしたい人にお勧めできるスクールというより、発音を矯正したい人におすすめのスクールだと感じました。

 

その理由や、講義の内容、感想などまとめてみました。

 

 

GSETとは

ホームページにも載っている通り世界標準の英語が学べる英語スクールです。世界標準の英語とは、日本人っぽい発音やリズムの英語ではなくて、ネイティブスピーカーの発音やリズムの英語という事だと思います。

 

大手のビジネス英会話のスクールにも通ったことがありますが、そこでは与えられたシチュエーションの中で使える文法や言い回しなどを中心に習いました。そのまま使えそうなフレーズが多いので習ったことをしっかり使いこなせるようにマスターしておけば、英語でのコミュニケーション力は上達すると思います。

 

一方GSETはというと、英語でのコミュニケーションはある程度できて、より伝わりやすくするために英語の発音やリズムなどを強化したい人が通うスクールのように思えます。単語を1つ発声するごとに細かい事を色々と指摘されるので、他の英会話スクールのように楽しみながら学べるレッスンというより、ちょっとスパルタなトレーニングという感じです。

 

レッスン方法

レッスンの方法は2種類で、オフィスでFace to Faceで指導してもらう方法と自宅からSkypeで指導してもらう方法です。

 

私は通いだした当初はFace to Faceでお願いしていましたが、コロナで自粛期間が始まってからはずっとSkypeでレッスンを受けていました。

 

最初はFace to Faceの方がわかりやすいのではと思っていたのですが、Skypeレッスンをやってみるとレッスンの質が落ちるわけでもなく普通に満足のいく内容だったので自粛期間が終わってからもSkypeレッスンにしていました。

 

レッスン内容

レッスンは50分で、発音の練習、リズムの練習、英語思考の練習、の3つのパートに分かれています。テキストはなく、プリントとカードが初回に渡されるのでそれを使ってレッスンが行われます。

 

発音練習

最初の20分くらいは発音練習。プリントに書かれている単語を先生の前で1つずつ読んでいきます。発音が正しくできていない単語があったら、ストップがかかりその場で先生に矯正してもらいます。

 

正しい発音をするための口の開け方、のどの使い方、舌の位置、などかなり細かく教えてもらえます。

 

こうやって指導を受けると、日本人の英語の発音が日本語みたいに聞こえてしまうのは、正しい発音をするための方法を教わってなくやり方がわからないからだという事が良く分かります。

 

リズム練習

次の20分はリズム練習です。リズム練習ではレベルによって変わりますが、最初は10秒から20秒くらいで読める文章が書かれてあるプリントが渡されます。トピックは日本の文化だったり、ビジネス関連だったりいろいろです。

 

レッスンの進み方としては、まずは書かれている文章を一度自分で音読してそれをスマホで録音します。

 

そのあとに講師が読んで、どの個所に強弱をつけて、どこで間をとればネイティブみたいなリズムに聞こえるのかを教えてくれます。

 

強弱と間の取り方に気を付けて1文ずつ読み、講師から色々と指摘を受けながら正しい発音とリズムになるように矯正してもらいます。

 

最後に全体を読んでその音声を録音し、最初に録音したものと聞き比べます。このレッスンでは指導前と後を録音して比較するので、変化が明らかにわかります。

 

英語思考

最後の10分は英語思考です。これは、英語での質問を英語のまま理解し、即英語で返すという対応力のトレーニングです。

 

何人かの講師にレッスンをしてもらったところ、このレッスンだけは講師によって進め方がかなり違いました。

 

一般的なレッスンでは、表に英語の質問、裏にその解答が書いてある受験勉強のときにつかった単語カードのようなものを渡されて、表の質問を先生が読み上げて、それに対してすぐに英語で回答するというものです。

 

私の担当の先生はカードは使わず、何かトピックを決めてフリーで会話をするというレッスン方針だったので、一般的なレッスンとは違っていましたが、私はカードを使うよりもこっちの方が良かったです。

 

宿題

宿題はレッスンがない日は毎日(週6日)です。進め方は、レッスンで使った発音練習とリズム練習のプリントを自分で音読してそれを録音するというものと、英語の質問が書かれてあるspread sheetに回答を記入するというものです。

 

録音した音声とSpread sheetをメールで講師に送ると翌日の午後にフィードバックが返ってきます。

 

発音では、間違った発音はすべて指摘してもらえて、リズム練習では、発音、トーン、発声、間の取り方などかなり細かく見てもらえます。

 

宿題にかかる所要時間は私の場合は、毎日20分~30分くらいでした。

 

7か月間通った感想

冒頭にも書きましたが、通ってよかったと思っています。一番の理由は、自分が上達させたいと思っていた発音が明らかに上達したと実感できたからです。

 

特にRとLの発音やTHの発音は全然うまく発音できなかったのですが、以前よりはうまく発音できるようになったと思います。

 

あとはリズム。通う前はリズムについて、ほとんど意識せずに話していましたが、意識し始めてから英語が伝わりやすくなった気がします。

 

気になる点を挙げるとすればコスト。私が通っていた期間は4週間で57,200円(税込み)でした。50分/週のレッスンでこの金額はちょっと高い。。。4週間 40,000円くらいだったらまた通ってもいいかなと思います。

 

まとめ

私は学生時代からカウントすると計5校の英会話スクールに通いました。どれも特徴があり、良し悪しがあるので、どこが良いというのは一概には言えません。

 

自分の英語レベル、目的、コストなどを考えたうえで、どのスクールのどのコースにはいるのかを慎重に考える必要があります。

 

ウェブサイトや体験レッスンだけではなかなかわかりづらい部分もあると思うので、少しでも入会を検討している人に少しでも参考になればと思い、自分の経験や感想を思った通りに書いてみました。

 

また機会があれば他のスクールの事についても書いてみたいと思います。

 

【1号物件】川越ファミリータイプの区分マンションを買った理由

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川越の区分マンションを売却する事に決めたのですが、昨日仲介業者から連絡があって、今のところ買い手の方の融資も通りそうなので順調との事。

 

自分が売り手の立場に立つと、融資が通るかわからない人より融資が通りそうな人を優先して売りたくなる気持ちが良くわかります。

 

仲介業者も同じ気持ちだと思うので、そう考えると融資が通りそうな人にばかり良い物件が回るのは当然ですね。

 

融資が通りそうな人と思われるように、今年は金融機関とのコネクションづくりや自己資金作りを頑張ります。

 

川越ファミリータイプ区分を買った理由

本題ですが、今回は川越の区分マンションを買った理由について書きます。

 

前にも書いたのですが、主な理由はこの3つです。

 

  • 都心への通勤に便利
  • 周辺に働き先が多い
  • 人気の観光地で活気がある

 

都心への通勤に便利

一番の理由は電車での交通アクセスの良さです。川越駅の徒歩圏内には本川越駅川越市駅という2つの駅があり、どの駅からも都心に1時間以内で出れるようになっています。

 

川越駅は、東武東上線とJR埼京線が通っています。東武東上線では快速にのれば30分台で池袋まで行けるし、東武東上線よりは少し時間がかかるけど埼京線にのれば始発で座って池袋や新宿まで行けます。

 

本川越は西武新宿線が通っていて、こちらも始発にのれます。通勤急行にのれば1時間以内で西武新宿駅まで行けるし普通でも1時間ちょっとです。

 

川越市駅川越駅と同じ東武東上線が通っていて、特急も急行も快速も止まるので便利な駅です。

 

私は埼玉の浦和出身で、社会人5年目くらいまで実家から都内に通勤していたのですが、最寄りの駅が1路線しか通っていない小さな駅で快速などもなかったので通勤に時間がかかるし乗り換えが必要だしほんとうに面倒でした。

 

距離的には浦和の方が川越よりも都内に近いですが、通勤の便利さと負担を考えると私が住んでいたような浦和のマイナーな駅なら川越の方が間違いなく便利だし楽です。

 

周辺の働き先の多さ

勤務先が都内ではなく、埼玉県内にある場合も川越駅周辺は便利な立地です。

 

まず、川越市やお隣の鶴ヶ島市坂戸市には工場や倉庫などがたくさんあります。

 

有名どころだと、雪印、パイオニアエースコックIHIなどなど。

 

少し離れるけど車で40-50分で行ける東松山市には、世界的に有名なボッシュの工場や王将、ヱスビー食品などの有名企業もあります。

 

それと、川越駅周辺からは国道16号や国道254号が通っていて、16号からは大宮方面に行けるし、254号からは463号経由で浦和方面に行くこともできるので車で通勤する人にとっても便利な立地です。

 

人気の観光地

テレビや雑誌でも良く紹介されていますが、「小江戸」として観光地としても注目されています。

 

小江戸には何度か行ったことがありますが、ここは江戸っぽいレトロな街並みを見ることができ、食べ歩きや物づくり体験ができる観光スポットです。

 

こういった人気の観光スポットがあると街に活気がでるし、街の名前が知られる事になるので、賃貸需要にも多少はプラスの影響があるのではないかと思います。

 

川越を選んだきっかけ

川越を投資先の対象に選んだのは、もともとはある不動産投資スクールの講師のアドバイスがきっかけでした。

 

その講師は自分でも不動産投資をして成功していて、投資を始めた当初は区分マンションを中心に売買を繰り返して売却益を得るという方法で資金を貯めていたそうです。

 

そこで注目したのが川越駅近辺のファミリータイプの区分マンション。

 

川越では一人暮らし用の間取りでは全然需要が無いけど、ファミリータイプの賃貸需要は旺盛で空いてもすぐ埋まるし、売却する時は投資家だけではなく空室であれば実需の買い手が付きやすいという話しを聞きました。

 

講師の方が買った物件を見るとどれも1,000万円以下のファミリータイプの物件ばかりで、そこから指値を入れて更に安く買っていたようでした。

 

私も1棟目は真似をして川越駅近辺を狙って物件を買ってみましたが、高めの価格で買ってしまったので、2年以上運用して結果的にほぼ儲けゼロです…

(詳細はこちら↓)

kinniku-oya.hatenablog.jp

 

川越エリアは学校、病院、大型スーパー、ホームセンターなど生活施設がたくさんある事、川越ICが近いので高速にすぐ乗れる事などファミリー世帯にとって便利なポイントが他にも色々あるので、川越駅近辺はこれからも投資先の有力候補として考えるつもりです。

【法人口座開設の流れと失敗談】口座開設から不動産投資の融資につなげる

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昨年4月に法人を設立してすぐに法人の銀行口座を開設しました。

 

全国展開している都銀の方がATMがたくさんあるし便利だろうと思って三菱UFJで作ったのですが正直失敗だと思ってます。

 

今回は法人口座を開設した流れと、なぜ三菱UFJで開設したことが失敗だと思ったかについて書きます。

 

法人口座開設の流れ

まず、法人の銀行口座の作り方ですが、当時は何の知識もなく個人の口座を作るのと変わらないだろうと思って、とりあえずサラリーマン業の休憩時間に会社の近くにある三菱UFJへ。

 

受け付けの女性に法人の口座を作りたいと言うと、法人が登記されているエリアの支店で開設手続きをする必要があるとの事だったので、法人登記した住所の近くの支店に電話をかけて受付の予約を取り、以下の書類や印鑑を準備して手続き済ませました。

 

  • 履歴事項全部証明書
  • 印鑑証明書
  • 個人の公的証明書
  • 物件に関する資料
  • 実印(法人、個人)

 

それから約2週間後に審査終了の連絡があり、再度支店に行くことに。

 

契約内容の確認やパスワードの設定、Web口座の使い方の説明など1時間くらいかけて説明を受けてようやく三菱UFJのネットバンキング BizSTATIONが使えるようになりました。

 

ちなみに、BizSTATIONには、通常のBizSTATIONとBizSTATION Lightがあり、Lightの方は無料で利用できますが残高が確認できるくらいで他のほとんどの機能が使えずあまり使い道がないので、私は税込み1,760円/月のBizSTATIONの契約をしました。

 

個人口座と違って開設までにこんなに時間も手間もかかり使用料までかかるとは…

 

でもこれだけ時間と手間をかけて作った口座ですが、使い始めてすぐに不満が色々出てきて三菱UFJで開設したことが失敗だったことに気が付きました。

 

法人口座開設での不満と失敗

不満の1つ目は、Google Chromeではログインできないということ。いつも使っているのはGoogle Chromeですが、ネットバンクにログインする時のためだけにFirefoxをインストールしました。

 

2つ目は、UI/UXのひどさ。画面が見づらいですしボタンの配置もわかりづらいです。契約すると分厚い説明書が数冊届くのですが、いちいちこれに目を通して作業なんてやってられません。日常的に使っている単純でわかりやすいUIに慣れてしまっていると、BizSTATIONの画面デザインや大量の説明書にはかなり抵抗があります。

 

3つ目は、開設してすぐではなく、開設して1年経ってからやる作業なのですが、電子証明書の更新作業のやり方がめちゃくちゃわかりづらいという事。この作業を正しく完了できないとログインできなくなります。

 

あと、これはBizSTATIONへの不満というより私の判断ミスですが、私のような駆け出しのサラリーマン不動産投資家が、都銀で口座を作るメリットがほぼないという事。

 

不動産投資家にとって、銀行開拓は最重要課題の1つです。法人口座の開設は銀行開拓のとっかかりとして有効な手段なので、それを融資の敷居が最も高い都銀でやってしまったことは大失敗です。

 

都銀ではなく、地銀とか信金とか融資が引ける可能性がある金融機関で口座を作って関係性を作るべきだったと思っています。

 

都銀で口座を作ったところで私のような実績のないサラリーマン投資家は相手にされないので、口座開設から関係性を築いて融資してもらおうと思っても無理です。

 

という事で、今は他の金融機関で法人口座を作って乗り換えようと考えているところです。8月中にはどこの金融機関にするか決めて動こうと思ってます。

【不動産取得税】クレジットカードで不動産取得税を払ってポイントゲット

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昨年12月に購入した3号物件の不動産取得税の請求がついにきました。

 

請求は土地と家屋に分かれていて土地が約70万、家屋が約20万円でした。

 

わかってはいても90万円の出費は痛い><

 

3号物件のエリアは川越県税事務所の管轄で、川越県税事務所では支払う方法が4種類あります。

 

  1. 金融機関での支払い
  2. コンビニエンスストア
  3. インターネットウェブサイト(Yahoo!公金支払い)
  4. 現金書留

 

ただし、金額が30万円以上の場合は2. と3. が使えないので、1. か 4. になります。

 

私の場合は、土地70万円、家屋20万円の支払いなので、土地は1. 金融機関で支払い、家屋は3. インターネットウェブサイトで支払いました。

 

わざわざ別の手段で支払ったのは、クレジットカードのポイントのためです。インターネットウェブサイトは、Yahoo!公金払いなのでクレジットカード支払いになります。多少手数料はかかりますが、手数料よりもポイントの方が価値が高いのでインターネットウェブサイトでの支払いを選択しました。

 

本当は全額インターネットで支払いたいところですが、上限30万円という決まりがあるので土地の70万円は銀行窓口で支払いました。

 

不動産投資をやっていると、不動産取得税の支払い以外にも固定資産税、火災保険、修繕費の支払いなど、大きめの額の支払いをする事が良くあるので、うまくクレジットカードを使うとクレジットカードのポイントがどんどん貯まります。

 

固定資産税のクレジットカードの支払いについては、私はセブンイレブンのnanakoを使っているのですが、それについてはまた今度書きます。 

【1号物件】川越の区分マンションを売却します

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2年半前に不動産投資を始めて初めて買った川越の区分マンションを売却することにしました。

 

売却理由は、前にも書いたのですが以下のようなリスクがあるためです。

 

1. 家賃設定が周辺相場よりも1万円以上高い→もし退去したらCF激減

2. 管理費、修繕積立金が25,000円と非常に高いし上昇リスクもある

3. 給湯器など高額の修繕費が発生した場合、数か月分のCFが吹き飛ぶ

 

こんなリスクのある物件は今なら絶対買ってないですが、当時はそういう事もわからず、買いたいという気持ちが先行して買ってしまいました。。。

 

kinniku-oya.hatenablog.jp

 

とりあえず、仲介業者に連絡して川越の物件を売りたいという事を話すと、川越は人気エリアでその業者のお客さんの中に川越の物件を探している人が何人かいるので聞いてもらう事にしました。

 

2名興味を持ってくれた投資家の方がいるとのことだったので、さっそく価格交渉をお願いすることに。

 

購入価格より+100万円で売りに出したところ、50万円の指値を承諾して結局購入価格+50万円で売ることになりました。

 

 

月々の家賃と売却益で計100万円近くのCash inになりますが、税金や諸経費、仲介手数料等を差し引くと、結局ほぼ±ゼロです。。。

 

金融機関から700万円以上の借金して2年半運用した結果、ほぼ利益なし(笑

 

明らかに失敗。。。

 

でもこの1棟目があったからこそ次の木造アパートにもつながったし、Cashがマイナスになったわけでもないので、無駄ではなかったとポジティブに考えるようにします。

【家賃滞納】長期戦の予感

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2か月以上ぶりのブログ更新、今回も家賃の滞納者への対応についてです。

 

現在区分1棟、木造アパートを2棟保有していますが、そのうち千葉にある木造アパートで家賃滞納が頻繁に発生しています。

 

千葉のアパートの2世帯が滞納常習犯で、その2世帯とも去年の年末から今年の初めごろから急に滞納するようになりました。

 

最初は1か月遅れる程度でその都度管理会社が督促をかけて翌月には支払ってもらえてたのですが、コロナが広まってきたあたりから2か月、3か月と滞納されるになってしまいました。

 

管理会社に協力してもらって、入居者の家に訪問してもらったり色々対応はとってもらって、一時的には改善してもまたすぐに滞納されてしまうという事が続いています。

 

しかもそのうちの1世帯は、払えないものは仕方ないと開き直っていて、管理会社が訪問してもイヤミを言われたり文句を言われたりするらしいのでほんとたち悪いです。。。

 

さらに、この入居者は保証会社に入ってないから強制退去という手段も取ることができず。。。(泣

 

 

この物件は表面利回り12.5%くらいで買ったので利回りは高めだったけど、利回り高い物件はやっぱりリスクがあるという事ですね。

 

早く滞納問題解決して安心したいけど、長期戦になるような予感がします。